¡Vendí mi casa! ¿Tengo que pagar impuestos?

Al vender una casa, propiedad o activo inmobiliario en Costa Rica, es importante entender cómo funciona el impuesto sobre las ganancias de capital (D-162). Una ganancia de capital ocurre cuando se vende un activo por más de lo que se pagó por él en el momento de adquisición. En Costa Rica, la gran parte de las ganancias de capital están gravadas con un 15%, incluyendo las provenientes de transacciones inmobiliarias.

En relación al Impuesto al Valor Agregado, la acción de vender una casa de habitación no se encuentra gravada con el pago del 13%, ni tampoco bajo la obligación de D-101 Impuesto Sobre las Utilidades. Ambas obligaciones son exentas siempre y cuando la propiedad sea considerada como casa de habitación. En el caso de dedicarse a vender o comercializar casas; en ese caso si aplica la normativa del IVA y el Impuesto a las Utilidades, pero en esta ocasión no lo vamos a conversar; y es lectura para un futuro cercano… Nos interesa en este momento la Ganancia de Capital, que si AFECTA de manera directa la venta de propiedades en el país.

El impuesto sobre las ganancias de capital en Costa Rica se aplica a la venta de propiedades o activos inmuebles. Estos incluyen casas, apartamentos, condominios, terrenos, oficinas y cualquier otro tipo de bienes inmuebles, siempre y cuando no sea su residencia principal en la que se cometa la acción de habitualidad. Si vende su residencia principal (casa de habitación), este impuesto no se aplica ya que se encuentra exento por ley. Para las casas de lujo, este impuesto es significativo dado el mayor valor de las propiedades, ya que el impuesto se tasa sobre el valor de la venta que en muchas casos supera los millones de colones. Sin embargo, el impuesto sobre las ganancias de capital es un monto porcentual, por lo que es proporcionalmente igual independientemente del valor real.

El impuesto sobre las ganancias de capital ocurre cuando la propiedad es transferida, ya sea a través de una venta directa del título de la tierra o edificación, o una venta indirecta, como a través de la transferencia de acciones de la empresa tenedora del bien.

¿Escenario de Venta? Si es la primera venta de la propiedad (que ya pertenecía al vendedor antes de la entrada de vigencia de la ley) después del 1 de julio de 2019, usted tiene dos opciones para presentar y pagar el impuesto:

1. Pagar el 15% sobre la ganancia de capital generada, calculada entre la diferencia entre el precio de compra (valor fiscal o costo histórico) y el precio de venta sobre la que taso la transacción.
2. Pagar el 2.25% sobre el precio total de venta o enajenación.

Para ventas posteriores a la fecha de entrada de la ley (01/ 7/2019) y que el bien haya sido adquirido posteriormente a dicha fecha, solo está disponible la primera opción para calcular el impuesto sobre las ganancias de capital adeudado, es decir tasando el 15% sobre la ganancia real efectuada.

¿Exenciones de ley? Las propiedades (casas) consideradas de vivienda o habitacionales, según el articulo 28 bis de la ley 7092, ademas de ello; herencias, legados o donaciones de propiedad.

¿Como se paga? Es necesario utilizar el portal de ATV de la persona tenedora del bien, y realizar por medio de las declaraciones; la D-162 Declaración Jurada Del Impuesto Ganancias y Pérdidas de Capital, en donde se debe de declarar cual de las dos opciones se va a utilizar (15% o 2.5%). Ya luego de eso se deben de informar datos importantes en la transacción como nombre y cédula del adquiriente, residencia del adquiriente, número de finca de la propiedad, valor de transmisión del bien, ganancia por la venta o perdida respectiva, fecha de la transacción, entre otros datos relevantes.

Ya una vez declarada la información, el sistema realizará el cálculo por la liquidación del impuesto, determinando la obligación material a cancelar y los respectivos intereses en caso de que procedan. Al ser una declaración auto-liquidativa; se debe presentar y pagar por medio de conectividad bancaria; realizando el pago de la obligación como parte del proceso fiscal ejecutado y dando fin al deber formal.

¿Documentos Necesarios que hay que tener a mano?

1. Usuario al sistema ATV para llevar a cabo la declaración.
2. Hoja del Registro Nacional de la Propiedad en donde se determine el costo histórico real de la propiedad (Precio de Compra) o bien su valor en libros actualizado en la contabilidad (documentos probatorios)
3. Contrato de Compra-Venta de la transacción, para determinar el precio de venta real (Costo de transmisión del bien).

Para mayor enriquecimiento de la ley puede consultar el siguiente enlace http://www.pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_texto_completo.aspx?param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=89301&nValor3=117183&strTipM=TC

Si desea una asesoría mas personalizada; puede contactarnos directamente y le daremos más información al detalle del proceso tributario a realizar, contáctenos contabilidad@pacificpymescr.com